全台最大地主台灣農林 (2913-TW) 今 (11) 日舉行法說會時指出,目前共有 4 個大型開發項目、4 座休閒農場,其中,開發項目完全變更後共可取得 73602 坪的建地,預估推案價值約 71.3 億元,而休閒農場預期拓展總體規模可達 112417 坪,推案價值估約 22.3 億元,合計高達 93.6 億元。

農林強調,除了土地開發,由於未來有意布局太陽能發電,力拚在本次股東常會上修改公司章程增加營業項目,並以私募充實營運資金、引進策略性投資人。

農林土地價值豐厚,市場一般預期,6 月中旬登場的股東常會勢必再次上演經營權爭奪戲碼,公司章程能否順利修改,仍有待觀察。

農林推案類型分為三大項目,其中有 4 個大型開發案、4 座休閒農場以及 3 座自營茶廠,現階段開發後預計可達上述超過 90 億元的推案價值,加上自營茶廠新建廠房,合計三大項目尚需投入資金約 13.5 億元。

農林董事長林金燕說明,公司目前擁有土地總面積近 3800 多公頃,若不去開發利用就是農地。由於農地價值性低很多,難向銀行借貸,因此,有意透過賣地來支援進行中的開發案。

林金燕強調,「資金不足延緩開發,對股東是一大傷害」,中期目標推展業務有商場興建營運、別墅住宅興建銷售以及遊樂區或旅館興建營運等。

也就是說,除了在本業上持續拓展茶葉、咖啡銷售市場,納入休閒事業體系也是業務發展目標。

另一方面,林金燕指出,為提升土地利用效能和發展綠能產業,期能將不適種植、不利開發的閒置土地、滯洪池以及廠房的部分屋頂面積,投入太陽能發電以增進公司營業收入。

林金燕強調,太陽能發電是為土地找出路,並不會影響原來的茶葉種植,事實上,目前茶葉種植雖可完銷,但年銷售額約 2 億元,以毛利率約 50% 來看,等於每年茶葉銷售獲利約 1 億元,卻不足以因應每年的支出。

針對本業,農鄰舍下建立大面積可機械耕種的茶葉生產基地,增加茶葉產量、降低茶葉成本的目標,因此,近年積極復耕茶園,並已於屏東內埔老埤農場建立大型機械化茶園生產基地,期以安全、全面機剪茶葉對抗有農藥殘留疑慮的越南進口茶葉,成為全國最大商用栽種地區,預計第一區茶樹於 2019 年開始可採收生產,也將加速第二期茶區水保工程及農機具購置,力拚未來 5 年內能補足國內茶葉短缺數量。



金雞年跨年前後,傳出營建股看房潮再起!2月份公布數字成交量成長8成,許多已經長期看空地產的朋友可能還在懷疑,這是一時的數字變好,亦或是真的底部浮現?轉頭一看,從華固的鍾榮昌提到:長夜將盡;興富發的鄭欽天提及島內的微型通膨,到現在陸續也出現了價格賣不下去,等等樂觀看法也出現!

地產才剛開始加溫

而稍對資產股有研究的朋友也發現,除了激勵人心的機場捷運終於通車,高雄軟體園區陸續推案,且都更年、建設年的口號響亮,政府政策也陸續推出。

股價會說話,最明顯的狀況在於房地產相關股票2月以來,冠德大漲25%為首、長虹也有21%的漲幅,此外,國建、華固各有16%的價差。而資產股更不遑多讓,除了先前就上漲的中石化,以及年年都討資產價值與融券回補行情的大同,火災意外燒出資產價值的泰豐,其短期波動曾達45%,目前拉回仍有20%的漲幅;甚至青埔大地主國建仍然整理不退的狀況下,地產股加溫應該是才剛開始!

其中,最令大家嘖嘖稱奇的當屬於泰豐廠,由於一把大火燒完之後,產生有毒氣體有害人體!雖然是不幸的事件,但因不可做原地重建也讓大家對於泰豐的廠房資產開發產生重要聯想,由於泰豐廠房此次受毀達2.7萬坪,加上廠房旁已經開發通過的工商綜合區1.7萬坪的土地,市場估計半數捐的半數開發的保守狀況,土地價值也將達50億元以上,這也變成了上漲理由。當然,近期的執政黨對於在市區中的廠房環評通過者少,似乎也更加深了想像空間。

而營建股的原料來自於鋼鐵、塑化、水泥等相關原物料,仔細回頭計算發現,營建類股的指數,相對於其他去年及今年開始有轉機的相關建材族群仍算是偏低的。我們以去年最低點196.36開始計算,營建股指數漲幅33.4%,遠低於塑化、鋼鐵漲幅,同時也落後其他原物料的漲幅!而原物料是地產股的根本,往往最後強勢上漲的都在於房地產!在塑化、鋼鐵強勢上漲不回的狀況下,地產股成為資金的下一個目標相當明顯。

銀行借錢利息台商退休潮正開始

筆者還是強調,或許地產股的上漲,對於大多數受薪階級有潛在的壓力,但是趨勢力量產生很難改變,地產股具中長多的基本面重點,其實才剛剛發生,而且似乎還沒有停滯或拉回的狀況,原因在於:

(1)美國川普當選的全球營建物料上漲行情;(2)台商退休潮,大量資金回台置產;(3)新政府林內閣定位建設年;(4)房地產報價觸底狀低利率信貸況明顯。

上漲的原因當然首推,沒人料到川普會選上美國總統,一個內需地產商人,個性當然與外銷的電子跨國產業迥異,甚至許多利益上還是相衝突的情況!試問跨國公司工作外移,國內工資偏低,人口也跟著減少,地產景氣怎可能轉好。2008年,川普還因此差點賣出川普大樓。新仇舊恨,川普總統想來也必然記憶深刻。

內需產業的川普破天荒當選總統,當然會引動全球的營建及相關物料,川普還要當4年,已經是個趨勢!國際上的建材與原物料,此波必然出現刺激性上漲,且未來美國2線城市的重建,也將產生實質的需求。同時,美國去年12月份房地產也同步上漲。

負債整合跟債務協商有何不同?

?債務整合

適用對象為個人負債金額未超過個人平均收入22倍者;承接申請的金融機構以類似「信貸放款」的方式,去吸收其他銀行的債務;關於取得金融機構的合法整合資金,依利率,方式不外乎是不動產抵押借款、小額信貸、車貸、代償等,將月付金額與利率降低,債務人如能以整合方式,尋求整體性減輕負擔,就不必犧牲掉個人的信用。甚至,正常繳款三、四年,還會因為與金融機構往來密切,而增加自己的信用紀錄!

?債務協商機制

九十四年年中後爆發的雙卡風暴,銀行公會基於社會公益的前提,統合其會員機構,擬定一套協商機制;九十五年的協商機制,全名是「中華民國銀行公會會員辦理消費金融案件無擔保債務協商機制」,得協商的債務,限於銀行公會會員(包括信用卡發卡公司)所屬之無擔保債務(無實物擔保債務排除;無實物擔保,最主要是指掛有保險理賠的信用貸款),並定該債務發生時期限於九十四年十二月十五日之前,申請日期到九十五年年底。

曾被強制停卡的記錄仍可辦理貸款或信用卡嗎?

強停是否能辦理其他相關的消費性金融產品,關鍵在於您是否將前項債務已經做清償過的處理,若無,是無法辦理他項產品的,若有,便要參考您現行的工作內容,基本對於 強停的貸款人,銀行的要求都會較多,需準備的資料有:

1.需附上清償證明,且最好滿一年以上

2.薪資轉帳存摺

3.勞保異動明細表

4.身分證影印本

無工作、自由業、名下有房子可貸款嗎?

還是可以貸款的。房貸本身就需要保人,以確保還款來源缺錢怎麼辦,建議您可以辦理房貸,而可貸金額需視鑑價狀況與銀行核貸成數而定。

最低應繳金額該如何計算?

最低應繳金額的計算,通常包括:

信用額度內各信用卡帳戶下之全部消費帳款(包括當期及以往各期未償還之金額)的2%-5%及預借現金未償還金額的10%。

*根據金管會規定:自95年4月1日起實施。(依各銀行規定而有不同)

我想了解貸款下來的時間從辦到下來計多久?

市面上各家銀行貸款商品玲瑯滿目,再加上每家銀行貸款商品的利率及條件不盡相同,不同的人有不同的貸款需求,市場上多家銀行雖然提供給不同條件的客人多種貸款方案,最長也需要6~8各工作天撥款完成,最短也需要三個工作天撥款完成。

有關個人信貸”小白”問題?

其實小白的解釋為四十歲以內,無任何與銀行信用往來記錄 , 銀行在無從斷定的資料下,只能從『工作』去篩選客戶。

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洪淑珊

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